趕在元旦前夕，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了一項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策的重磅新規(guī)——建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，自2021年1月1日起實(shí)施，嚴(yán)控房貸規(guī)模的同時(shí)將住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算，給銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)開(kāi)了“綠燈”。對(duì)于銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，在政策扶持下，住房租賃市場(chǎng)的培育蘊(yùn)藏著不少業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，未來(lái)銀行應(yīng)當(dāng)如何更好地介入這一領(lǐng)域成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的問(wèn)題。

住房租賃金融開(kāi)“綠燈”

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。該政策將所有銀行分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比兩個(gè)指標(biāo)上限，對(duì)占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年或4年調(diào)整過(guò)渡期?！锻ㄖ纷?021年1月1日起實(shí)施。

從此項(xiàng)規(guī)定帶來(lái)的直接影響看，東吳證券研報(bào)顯示，中大型銀行受政策影響比較明顯，如果基于2020年中報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算，10家上市銀行的住房貸款占比超標(biāo)、11家的房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)。

值得關(guān)注的是，近幾年來(lái)，“房住不炒”，壓降銀行涉房貸款規(guī)模的主旋律未曾動(dòng)搖。而在監(jiān)管劃定紅線房地產(chǎn)貸款占比五檔“紅線”，執(zhí)行更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款管理制度的背景下，銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)正迎來(lái)新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)方面的表態(tài)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。目前，人民銀行正會(huì)同相關(guān)部門(mén)研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

對(duì)此，光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華對(duì)北京商報(bào)記者表示，此項(xiàng)規(guī)定相當(dāng)于給銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)開(kāi)了“綠燈”。從實(shí)踐看，銀行可以與政府、房地產(chǎn)企業(yè)等機(jī)構(gòu)合作發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，銀行一般在信用中介、住房獲客、提供按揭信貸、租房業(yè)務(wù)等方面提供金融服務(wù)。按照這個(gè)思路發(fā)展，一是有助于增加國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)供給，尤其是長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展，租賃市場(chǎng)發(fā)展有助于平穩(wěn)房?jī)r(jià);二是有助于降低房地產(chǎn)負(fù)債過(guò)度擴(kuò)張和銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸集中度過(guò)高的潛在風(fēng)險(xiǎn)，即防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn);三是有助于拓寬銀行業(yè)務(wù)空間。

事實(shí)上，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的高度重視，這也是近年來(lái)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)住房租賃著墨最重的一次。銀行業(yè)資深分析人士王劍輝表示，央行銀保監(jiān)會(huì)此次政策推出，是配合中央對(duì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的戰(zhàn)略安排，可以肯定的是，對(duì)經(jīng)營(yíng)具有戰(zhàn)略前瞻性的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)一方面可以成為一個(gè)補(bǔ)充收入渠道，另一方面，也可以成為其他業(yè)務(wù)的助推器，比如租金貸發(fā)展到一定階段可以成為其房貸業(yè)務(wù)的重要信息數(shù)據(jù)來(lái)源或其他金融消費(fèi)信用評(píng)級(jí)的重要依據(jù)。

或成發(fā)力方向

在政策支持之下，對(duì)于銀行業(yè)而言，住房租賃市場(chǎng)的培育潛藏著不少機(jī)遇，首先走入業(yè)內(nèi)視線的便是租金貸業(yè)務(wù)。

周茂華表示，隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，尤其房?jī)r(jià)相對(duì)高的一二線城市，人們對(duì)租賃住房觀念改變等，長(zhǎng)租房需求潛力大，同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸集中度設(shè)立“紅線”，將吸引銀行開(kāi)始重視住房租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)拓展，勢(shì)必推動(dòng)銀行開(kāi)發(fā)相關(guān)金融服務(wù)和產(chǎn)品，包括提供信貸按揭產(chǎn)品等。

事實(shí)上，長(zhǎng)期以來(lái)，租金貸都被劃歸到銀行房地產(chǎn)類貸款之中，但在近年來(lái)監(jiān)管控制銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模的背景下，租金貸產(chǎn)品相較于銀行傳統(tǒng)房地產(chǎn)貸款收益不高，使得銀行缺乏在有限的貸款額度里發(fā)展租金貸業(yè)務(wù)的動(dòng)力，再加上租賃市場(chǎng)發(fā)展不成熟缺乏規(guī)范，消費(fèi)者投訴較多等原因，銀行布局這一領(lǐng)域一直未有太多聲響。

“可以預(yù)期新政策出臺(tái)以后，會(huì)有更多銀行有主動(dòng)性參與這方面業(yè)務(wù)，銀行會(huì)借助政策拓展其服務(wù)線、產(chǎn)品線，提升客戶服務(wù)能力，將這項(xiàng)新業(yè)務(wù)作為個(gè)人消費(fèi)金融業(yè)務(wù)提升的一個(gè)重要輔助手段，但這種動(dòng)機(jī)更多是一種‘圈地’的動(dòng)機(jī)，使自身不在行業(yè)中處于落后地位。”王劍輝對(duì)北京商報(bào)記者如是說(shuō)。在他看來(lái)，房屋租賃貸款在金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展還處于早期階段，規(guī)則制定、經(jīng)營(yíng)模式摸索可能還需要一些時(shí)間，盈利空間相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款較為有限，銀行也不會(huì)過(guò)于激進(jìn)快速擴(kuò)張。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步對(duì)北京商報(bào)記者表示，個(gè)人房貸仍然是銀行發(fā)展的主流，同時(shí)從政策上看，發(fā)力租金貸是銀行未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向，勢(shì)必會(huì)有越來(lái)越多銀行介入。

如何掘金？

在此前一些風(fēng)險(xiǎn)糾紛的困擾之下，銀行發(fā)展租金貸業(yè)務(wù)還存在什么問(wèn)題，接下來(lái)應(yīng)當(dāng)如何更好的介入住房租賃市場(chǎng)也成為市場(chǎng)關(guān)注的問(wèn)題。

在周茂華看來(lái)，銀行入局長(zhǎng)租市場(chǎng)，有資金、客戶與信息、品牌聲譽(yù)等方面優(yōu)勢(shì)，但從以往一些案例看，由于銀行與其他機(jī)構(gòu)、平臺(tái)合作出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和收益不匹配、法律糾紛較多等問(wèn)題，未來(lái)銀行需要考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡及業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展等，以及銀行深入研究合作模式、明確自身定位，如何最大限度減少法律糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。

“中小銀行與長(zhǎng)租公寓等合作應(yīng)該是引流的合作方式，而不是直接把錢(qián)貸給長(zhǎng)租公寓，真正比較穩(wěn)妥可持續(xù)發(fā)展模式應(yīng)該是讓長(zhǎng)租公寓提供客源，然后銀行提供金融服務(wù)，實(shí)現(xiàn)共贏。”談及此前出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)，王劍輝如是說(shuō)。

他進(jìn)一步指出，銀行發(fā)展租金貸業(yè)務(wù)還需開(kāi)展跟蹤服務(wù)，做好資金監(jiān)管，避免貸款資金的違規(guī)使用，密切注意租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)行業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立信用信息共享機(jī)制，并聯(lián)合外部機(jī)構(gòu)，比如與保險(xiǎn)合作來(lái)達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，降低風(fēng)險(xiǎn)隱患。

對(duì)于未來(lái)銀行應(yīng)當(dāng)如何開(kāi)展租金貸業(yè)務(wù)，以及適合什么樣的銀行開(kāi)拓這項(xiàng)業(yè)務(wù)，王劍輝表示，從業(yè)務(wù)開(kāi)展對(duì)象來(lái)看，分為個(gè)人客戶和機(jī)構(gòu)客戶。對(duì)于零售業(yè)務(wù)比較突出的銀行可大力拓展個(gè)人客戶，同時(shí)可以有選擇的開(kāi)展一些機(jī)構(gòu)客戶業(yè)務(wù)。目前可能最先開(kāi)展的是一些中小型銀行、直銷銀行，因?yàn)檫@類業(yè)務(wù)零售特征比較明顯，大中型銀行可能更多會(huì)從機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)著手。開(kāi)展機(jī)構(gòu)客戶的過(guò)程中，應(yīng)該更多選擇面向企業(yè)類的客戶。比如企業(yè)為員工提供租房，企業(yè)手里的資金在經(jīng)營(yíng)上若有更好的用途，銀行可以為其提供租金貸解決壓力，間接支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，在政策支持下，大型銀行勢(shì)必會(huì)發(fā)力住房租賃金融業(yè)務(wù)，可以適當(dāng)成立專門(mén)住房租賃的兩個(gè)條線，一是作為住房租賃的裝修、房源收購(gòu)等經(jīng)營(yíng)方面的貸款，二是作為租客短租變長(zhǎng)租的貸款。部分區(qū)域性的小銀行、農(nóng)村信用社如果看好該業(yè)務(wù)，對(duì)當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地做租賃住房提供金融服務(wù)，也具有一定的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

北京商報(bào)記者 孟凡霞 馬嫡

關(guān)鍵詞： 住房租賃 銀行業(yè)