“租購同權”的三重困境

◆ 優(yōu)質公共資源的供給能力不足，在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購同權”還不現實

◆ 目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的準入門檻，結果就是實質性改變并不大

◆ 租房落戶目前還僅局限于較小范圍

◆ 對于有“同權”概念的住房，要警惕租金上漲風險

◆ 單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學籍、社會保障等差異帶來的不同權問題，保障“租購同權”還需多個部門形成合力

去年7月，廣州率先在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》(以下簡稱廣州住房租賃市場工作方案)中提出“租購同權”，隨后重慶、南京、武漢等多地推出相應舉措。一年時間過去了，“租購同權”實施的情況如何?

“雖然制度上保障了‘租購同權’，但實際情況復雜。”江蘇省住建廳房地產市場監(jiān)管處相關負責人告訴《瞭望》新聞周刊記者，優(yōu)質的公共資源有限，特別是在人口大規(guī)模流入的城市，教育資源短缺，租房者“同權”還存在現實的困難。

業(yè)內人士及專家認為，“租購同權”涉及教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老、社保等多個公共服務領域，當前應視教育、衛(wèi)生等公共服務條件具備的情況逐步推進，未來則需提升城市公共服務供給能力，多領域協(xié)同合作加快推進公共資源均等化配套。

“租購同權”遭遇資源稀缺矛盾

去年7月中旬，廣州住房租賃市場工作方案提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。北京、重慶、武漢、南京等城市陸續(xù)跟進，出臺“租購同權”的具體實施辦法。

從各地發(fā)布的政策來看，承租者享有的公共服務權利主要包括義務教育、基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務等方面，其中最為關鍵的是有關子女教育及戶籍相關的內容。

如重慶規(guī)定，簽訂租賃合同并在房管部門備案的承租人，爭取與房屋產權人享受同等的基本公共服務;

湖北明確提出，承租人可按規(guī)定申領居住證，并享受義務教育、醫(yī)療、就業(yè)、法律援助等基本公共服務。

首都經貿大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池認為，對物權之上的受教育權、養(yǎng)老保障、醫(yī)療等權利的需求，有時比居住本身還強烈。越是人口流動大、業(yè)態(tài)更新快的城市，這個問題越緊迫。以“租購同權”為特色的房屋租賃市場改革，正是抓住了這一深層次的需求，嘗試實現租屋供給不足和租屋賦權不足的雙重解鈴。

但《瞭望》新聞記者在多地采訪了解到，一些城市施行“租購同權”過程中，面臨三重困境。

一是優(yōu)質公共資源的供給能力不足，在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購同權”還不現實。我愛我家董事長謝勇等業(yè)內人士認為，對于租賃需求龐大的一線及“熱點”二線城市，在公共資源尤其優(yōu)質資源總量稀缺及分布不均情況下，暫時難以做到無差別化的同權。

“南京市開了多次市長辦公會議，但推動難度很大。”南京市住房保障集團董事長、黨委書記毛龍泉說，相關部門確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，但是實際操作中發(fā)現面臨的困難很多。“比如，只有居住用地才會配套基本公共服務設施;城市周邊地段好的集體建設用地，要建設租賃住房并完善學校、醫(yī)療等公共設施配套，需要改變規(guī)劃。”

二是目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的準入門檻，結果就是實質性改變并不大。以廣州為例，廣州符合就近入學條件的承租人分三類，分別是“具有廣州市戶籍的適齡兒童少年”“人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生”以及“符合廣州市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”。武漢市教育系統(tǒng)目前對學位使用順序的排位與全國多地類似，即第一順位為“房戶合一”;第二順位為“有房無戶”;第三順位是租房者的子女。業(yè)內專家指出，若不改變租房者在使用學位時優(yōu)先級上的順位，“租售同權”還只能停留在口號層面上。

“新市民通過租房獲得優(yōu)質學校學籍是難上加難。”李佳在南京市河西新城片區(qū)已經有近3年租房經歷，他告訴本刊記者，城市里的優(yōu)質學區(qū)這幾年都是人滿為患。奧體片區(qū)的幾所知名小學，每年新入學學生數量都大大超出學校容納能力。“我打聽了南京另外幾個區(qū)的情況，優(yōu)質小學的學位都很緊張，靠租房解決讀書的問題在老城區(qū)很難，可能在一些新區(qū)可以通過政府配套來解決。”

三是租房落戶目前還僅局限于較小范圍。本刊記者采訪獲悉，根據媒體已經披露出來的信息，濟南租房落戶第一人陳先生，租住的是親屬房屋。像濟南、無錫等城市的租房落戶政策都有一個要求——“房屋所有權人同意落戶”。這短短幾個字的規(guī)定，落實起來，其實難度并不小。中原地產首席分析師張大偉表示，如果只能涉及房主同意才可以落戶的話，那他就只能是親戚朋友之間的小范圍權益的轉移。

警惕“同權”概念下租金上漲

隨著“租購同權”的實施，是否可以達到降房價的效果呢?華南城市研究會副會長孫不熟對《瞭望》新聞周刊記者說，優(yōu)質稀缺資源會帶來高溢價，不體現為高房價，就會體現為高房租。“租購同權”有可能會刺激學區(qū)房的租房需求，導致重點中小學所在學區(qū)的房屋租金大幅上漲。

我愛我家高級副總裁胡景暉觀點相似。他說，住房租賃市場會分流一些購房需求，對于平抑房價能起到穩(wěn)定器作用，使房價上漲幅度得到一定程度的控制。但是，對于有“同權”概念的住房，要警惕租金上漲風險。

張大偉說，如果我們都承認造成目前大城市房價高漲的原因是優(yōu)質資源緊缺的話，那么“租購同權”對緩解優(yōu)質資源，比如教育和醫(yī)療等，并沒有起到作用。不管是買房或是租房，優(yōu)質資源的供給并沒有增加，需求也沒有減少;不管買房還是租房，這些資源還是跟房產掛鉤。

對于增加租賃房源的供應規(guī)模，專家建議，可借鑒上海市的做法，提供開發(fā)用地“只租不售”，加大租賃住房供應，為“租購同權”奠定基礎。專家表示，單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學籍、社會保障等差異帶來的不同權問題，保障“租購同權”還需多個部門形成合力。只有多方面共同推動，并出臺相關配套細則，才會使“租購同權”更具可操作性。

加速推進公共資源均等化

采訪中，業(yè)內人士告訴《瞭望》新聞周刊記者，隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展，“租購同權”可謂是扶持住房租賃市場發(fā)展制度建設的“最后一公里”。

首先要考慮新市民最迫切需求，在方便辦理居住證、不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金等方面首先實現“同權”。鏈家研究院院長楊現領說，“租購同權”最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。落實“租購同權”需要重點考慮新市民眼下最迫切的需求。

二是亟待提升教育、醫(yī)療等公共資源配給。江蘇省住建廳相關負責人建議，加大教育、醫(yī)療等資源投入，推動教育、醫(yī)療資源的均衡化，緩解教育、醫(yī)療資源供不應求的矛盾，讓承租人子女真正能夠實現就近入學，且能享受到同品質的教育、醫(yī)療等公共服務。

從政府層面上看，實現教育、醫(yī)療等公共服務資源的均衡分布，完善制度建設，建立長效機制才能實現真正的、內涵更豐富的“租購同權”。業(yè)內人士指出，德國住房租賃市場能夠成為世界標桿就在于國家有完善的法律法規(guī)保證房東不能隨意漲價、趕人，保證租客不能破壞房屋、按時繳納房租，有各種稅收優(yōu)惠、住房補貼支持租房者、出租者以及投資商。

廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長王韶說，需要住房城鄉(xiāng)建設部門會同教育部、人力資源社會保障部、民政部、財政部、公安部等多個與公共服務相關的國家部委共同協(xié)調推進。還要針對教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務領域出臺相應優(yōu)惠措施，放寬中小學及幼兒園的準入門檻，簡化其行政審批流程，大力鼓勵和支持各類社會資本力量推動公共服務設施建設，增加公共服務的供應量。

三是謹防抬高新市民預期，避免造成過度的人口“虹吸效應”，加重“大城市病”。謝勇、楊現領等人認為，要積極推進“租購同權”，也要防止新市民預期過高，造成社會矛盾。(記者鄧華寧 李金紅)

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