上海樓市搶房等現(xiàn)象頻上熱門(mén)話題后，1月21日晚，上海樓市調(diào)控新政出臺(tái)，成為2021年樓市調(diào)控升級(jí)的首個(gè)一線城市，也是新年全國(guó)第二個(gè)出臺(tái)調(diào)控政策的城市。

上海樓市新政直指“打新熱”、學(xué)區(qū)房炒作、二手房業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)等亂象，上海樓市的虛火，熄火有望?

直指炒房行為，5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征增值稅

1月21日，上海市多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)明確，嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案?jìng)浒腹芾?。?yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

“從這里的表述來(lái)看，最為核心的就是搖號(hào)制度的完善。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，此次政策提到了搖號(hào)政策應(yīng)該優(yōu)先顧及無(wú)房家庭，后續(xù)一些人才購(gòu)房勢(shì)必可以享受更好的政策，真正保障購(gòu)房者尤其是無(wú)房者的權(quán)益。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，這次對(duì)于“一價(jià)清”提出要求，可以防止房企通過(guò)在裝修、車位等方面不當(dāng)增加收取違規(guī)費(fèi)用。同時(shí)“實(shí)名制”的要求可以有效防止炒作購(gòu)房資格和不當(dāng)轉(zhuǎn)讓獲利。

不止是新房，有些二手房也“瘋狂”。此前有媒體報(bào)道稱，上海二手房出現(xiàn)業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)的情況。學(xué)區(qū)房也接連跳價(jià)，有學(xué)區(qū)房四個(gè)月漲價(jià)100萬(wàn)。

對(duì)此，《意見(jiàn)》提出，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤(pán)惜售、價(jià)格違法行為、虛假?gòu)V告、人為制造市場(chǎng)緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

另外，《意見(jiàn)》還將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅。”

“這一政策直指炒房行為。”張波表示，提高交易環(huán)節(jié)的稅收可以有效減少新增投資需求，在一定程度上也會(huì)限制二手房的流動(dòng)性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這使得二手房的交易稅費(fèi)成本增大，防范部分房東房源快買(mǎi)快賣的現(xiàn)象，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。“目前來(lái)看，包括深圳、上海等地都將落實(shí)此類政策。”

政策打補(bǔ)丁，嚴(yán)堵假離婚買(mǎi)房

此次政策不僅針對(duì)當(dāng)前的樓市虛火“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，還進(jìn)行了“打補(bǔ)丁”，“打預(yù)防針”等措施。

《意見(jiàn)》明確，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

此前一位網(wǎng)友在上海市人民政府網(wǎng)站“政民互動(dòng)”欄目上留言稱，作為剛需，他參與了幾次搖號(hào)，始終未果。他發(fā)現(xiàn)，不少擁有很多房產(chǎn)的人通過(guò)各種方法進(jìn)入搖號(hào)，“假離婚”、“假官司”、代持現(xiàn)象頻發(fā)，還有人在拿到房產(chǎn)證后立即轉(zhuǎn)手出售。

張波認(rèn)為，這一政策是打補(bǔ)丁政策，嚴(yán)堵假離婚買(mǎi)房。“假離婚的漏洞2020年不少城市已經(jīng)明確堵上，上海這次收緊信息也十分明確。”

“上海是繼深圳之后第二個(gè)全面打擊假離婚的一線城市。”據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2020年至今，已有杭州、深圳、南京、無(wú)錫、寧波等城市明確規(guī)定離婚后年限范圍內(nèi)按婚前計(jì)算的內(nèi)容，西安也加強(qiáng)了離婚期間公積金對(duì)首套的認(rèn)定規(guī)則。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，有部分城市規(guī)定是，離異2年內(nèi)要追溯過(guò)去家庭所有房產(chǎn)，而上海升級(jí)為3年，政策嚴(yán)厲性更強(qiáng)。

防患于未然，嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市

《意見(jiàn)》中的“打預(yù)防針”措施則包括：嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)，完善土地市場(chǎng)管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，比較吻合上海當(dāng)前購(gòu)房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。而強(qiáng)調(diào)房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，穩(wěn)定土地價(jià)格，是為了防范地價(jià)上漲傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上去。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，這里的政策中，最大的亮點(diǎn)是提到“房貸集中度”的概念。“由于2021年也是央行等部門(mén)落實(shí)房貸集中度政策的一年，所以恰是借這個(gè)機(jī)會(huì)積極落實(shí)。后續(xù)銀行在貸款方面勢(shì)必更為保守，部分炒作比較多的樓盤(pán)，后續(xù)貸款方面會(huì)面臨收緊的可能。”

為何上海要升級(jí)樓市調(diào)控？

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，上海2020年下半年，新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)(同比)保持?jǐn)U大態(tài)勢(shì)，至2020年12月，上海該指數(shù)在70個(gè)大中城市中的排名較2019年12月上升了將近28位。

此外，“從商品房銷售數(shù)據(jù)看，上海2020年第四季度上海新房市場(chǎng)活躍度較高，為防控房?jī)r(jià)快速上漲，此時(shí)出臺(tái)政策堵住炒房渠道已成為重中之重。”潘浩稱。

沉寂了三年之久的上海樓市，在2020年11月、12月升溫明顯。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月份，上海入市項(xiàng)目達(dá)44個(gè)，入市面積為135.1萬(wàn)平方米，而上次單月入市量超過(guò)130萬(wàn)平方米，則是2015年10月。當(dāng)月，上海新建商品住宅成交面積122.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)2020年內(nèi)交易新高。

上海新房的供應(yīng)與成交在增加，但是市場(chǎng)仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。一些市面上較稀缺的小戶型，由于限價(jià)等因素，吸引力較強(qiáng)，認(rèn)籌率居高不下。同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)超30個(gè)，20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年上海“千人搖”項(xiàng)目達(dá)到26個(gè)，新房整體認(rèn)籌率為120.4%，而2019年還不足40%。近期，上海新房搶籌火爆，讓不少剛需購(gòu)房人焦慮，為了買(mǎi)房，一人認(rèn)多籌、“馬甲”代搖也頻頻出現(xiàn)在市場(chǎng)上。

上海二手房市場(chǎng)的升溫同樣明顯。2020年11-12月，月成交量接近4萬(wàn)套，連續(xù)創(chuàng)下4年新高。進(jìn)入2021年1月，上海二手房市場(chǎng)仍延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月前13天，鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

張波分析稱，上海樓市熱度提升的重要原因是需求側(cè)增長(zhǎng)明顯，無(wú)論是符合購(gòu)房資格人群增長(zhǎng)，還是拆遷導(dǎo)致，抑或境外留學(xué)人群的回流，在一定程度上使得購(gòu)房需求增加。

“新政出臺(tái)并隨即落地，可以視為對(duì)近期上海樓市熱度非理性上升的快速反應(yīng)，也是后續(xù)調(diào)控可能持續(xù)收緊的信號(hào)，值得關(guān)注的是，政策落地后如果市場(chǎng)的非理性情緒沒(méi)有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房?jī)r(jià)持續(xù)被惡意炒作，預(yù)計(jì)還會(huì)有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地。”張波預(yù)計(jì)。(彭婧如)

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